Depuis l’arrêt progressif du dispositif Pinel, de nombreux investisseurs s’interrogent sur les nouvelles solutions pour investir dans l’immobilier locatif tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux. La loi de finances 2026 introduit un nouveau mécanisme destiné à encourager l’investissement privé dans le logement : le dispositif Jeanbrun, également appelé statut du bailleur privé. Contrairement à l’ancien dispositif Pinel qui offrait une réduction d’impôt, le statut de bailleur privé repose sur un mécanisme de déduction d’impôt via un amortissement fiscal. Cette approche permet aux investisseurs de déduire durablement l’imposition de leurs revenus tout en se constituant un patrimoine sur le long terme. Intégré à la loi de finances 2026 dans le cadre du plan « Relance logement », le dispositif Jeanbrun devient le nouveau cadre de référence pour les investisseurs particuliers souhaitant se constituer un patrimoine tout en réduisant leur fiscalité.
Intégré à la loi de finances 2026 dans le cadre du plan « Relance logement », le dispositif Jeanbrun devient le nouveau cadre de référence pour les investisseurs particuliers souhaitant se constituer un patrimoine tout en réduisant leur fiscalité.
Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun repose sur un principe simple : permettre aux investisseurs particuliers d’amortir fiscalement une partie de la valeur de leur bien immobilier.
Concrètement, chaque année une partie de la valeur de votre bien est déduite de vos revenus locatifs imposables, améliorant ainsi votre rentabilité nette et votre trésorerie.
Ce mécanisme, largement utilisé dans les structures professionnelles d’investissement immobilier, permet d’améliorer la rentabilité nette d’un investissement locatif en diminuant l’impôt payé sur les loyers perçus.
Les avantages fiscaux : amortir pour moins payer
Le principal avantage du dispositif Jeanbrun réside dans la possibilité d’amortir chaque année une partie de la valeur du bien immobilier.
L’amortissement annuel varie entre 3,5 % et 5,5 % calculé sur une base correspondant à 80 % de la valeur du logement.
Le plafond de cet amortissement dépend du type de loyer pratiqué :
• 8 000 € par an pour un loyer intermédiaire.
• 10 000 € par an pour un loyer social.
• 12 000 € par an pour un loyer très social.
À cet avantage peut s’ajouter le mécanisme classique du déficit foncier. Si vos charges locatives (taxe foncière, intérêts bancaires, frais de gestion etc.) sont plus élevées que le montant de vos loyers perçus, cet écart appelé « déficit foncier » peut être imputé sur votre revenu global déclaré, dans la limite de 10 700 € par an.
Ci-dessous un tableau résumant les montants amortissables suivant le loyer appliqué.
Prenons l’exemple d’un appartement neuf acheté 250 000 €.
La base amortissable correspond à 80 % du prix, soit 200 000 €.
Avec un amortissement de 4,5 % (loyer social), la déduction annuelle peut atteindre 9 000 €, soit un montant conforme à la limite du plafond fiscal annuel fixé à 10 000 € par an.
Cette charge vient réduire les revenus locatifs imposables et diminue ainsi l’imposition globale de l’investisseur.
Quelles sont les conditions pour en bénéficier ?
Pour bénéficier de ce nouveau statut, plusieurs critères doivent être respectés :
Cercle familial : Le locataire ne peut pas être un membre de votre foyer fiscal, ni un ascendant ou descendant au 2ème degré.
Type de bien : L’investissement doit porter sur un logement collectif neuf (ou ancien avec une rénovation lourde représentant 30 % du prix).
Engagement de location : Vous devez vous engager à louer le logement nu (non meublé) pendant au moins 9 ans.
Résidence principale : Le bien doit constituer la résidence principale du locataire.
Loyers et ressources : Les revenus des locataires et le montant des loyers sont plafonnés selon trois niveaux (intermédiaire, social ou très social). Ces loyers sont calculés en prenant en compte la zone géographique dans laquelle le bien est situé, sa surface habitable et le plafond de ressources des locataires.
Pourquoi choisir l’immobilier neuf ?
Investir dans le neuf via le dispositif Jeanbrun présente des atouts stratégiques majeurs. Sans contrainte de zonage géographique stricte, vous bénéficiez d’une plus grande liberté pour choisir votre emplacement. De plus, les logements neufs garantissent le respect des dernières normes de performance énergétique, une meilleure maîtrise des charges pour vos locataires et des frais d’entretien limités les premières années.
Le dispositif Jeanbrun marque une évolution importante de la fiscalité de l’investissement immobilier en France. En privilégiant un mécanisme d’amortissement sur plusieurs années plutôt qu’une réduction d’impôt immédiate, il encourage une approche patrimoniale de long terme.
Ce dispositif vise également à soutenir la production de logements accessibles tout en mobilisant l’épargne privée pour répondre aux besoins croissants de logements sur le territoire.
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Note : Ce dispositif est applicable jusqu’au 31 décembre 2028. Un investissement immobilier comporte des risques de perte en capital ; la rentabilité n’est pas garantie.